十幾萬買車位卻買來“使用權”、開發(fā)商租車位要求租期20年以上……關于停車位的各類產權問題有說法了。日前，本市出臺了《關于規(guī)范管理居住小區(qū)配建地下停車場出售、出租行為的通知》（以下簡稱《通知》），標志著居民小區(qū)內的可售地下停車位將可辦理產權證并可以自由買賣。哪些車位符合文件規(guī)定的“可售地下停車位”？停車位有“證”對業(yè)主而言可獲得哪些權益？大連市國土資源局對《通知》進行了詳細解讀。

“長租車位”不合法“以租代售”一年就屬于實質銷售

地下停車場有“證”后有哪些權益？

        為規(guī)范本市居住小區(qū)配建地下停車場管理秩序和經營行為，保障停車場經營者和停車者的合法權益，大連市出臺了《關于規(guī)范管理居住小區(qū)配建地下停車場出售、出租行為的通知》。該《通知》出臺后，許多市民都關心業(yè)主購買可售停車位后會有哪些權益？據(jù)了解，可售停車位辦理產權登記手續(xù)后，可轉讓及抵押貸款。

小區(qū)配建地下停車場有兩種使用方式

        一是可售停車場，即房地產開發(fā)企業(yè)已按規(guī)定繳納地下停車場土地出讓金，可對停車位進行出售、出租經營活動；二是小區(qū)內公共停車場，房地產開發(fā)企業(yè)不需繳納地下停車場土地出讓金，未經批準，不得擅自對外出售、出租（出租是指已超過1年期合同向業(yè)主出租停車位的行為）。部分項目中還有人防面積分攤的地下停車位，平戰(zhàn)結合使用，按劃撥方式供地，未計入公攤面積，不能辦理個人產權。

小區(qū)配建地下停車場是可售的還是公共停車場咋區(qū)分？

        市民可通過兩種渠道查詢。一是看房地產開發(fā)企業(yè)已取得國有建設用地使用權出讓合同，合同中明確有多少個停車位是可售的，多少個停車位是公共的，多少個停車位是人防的；二是看市機動車停車場管理辦公室（以下簡稱“市停管辦”）關于停車場的備案手續(xù)，已繳納土地出讓金的為經營性停車場，未繳納土地出讓金的為小區(qū)內公共停車場。

本市小區(qū)停車位現(xiàn)狀

業(yè)主手里的車位或多或少都有“產權病”

        目前大連不少小區(qū)停車位比較緊張，回家“搶車位”的難度日益增加，許多小區(qū)的停車位都被開發(fā)商用“以租代售”的方式租給業(yè)主使用。從市價上看，大連主城區(qū)樓盤的地下停車位一手均價在10萬元至20萬元之間。但大連不少業(yè)主手里握著的車位都或多或少有“產權病”。有的開發(fā)商會承諾客戶車位產權證過段時間就能辦下來，但何時能辦卻遙遙無期；有的則明確告知車位只有使用權，沒有產權。這些車位使用權的使用年限從20年至70年不等。也就是說，一個15平方米的“框子”，只是業(yè)主從開發(fā)商那里花費重金“長期租賃”來的。

        市國土資源局明確，房地產開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂了一年期以上的停車位租賃協(xié)議，就屬于實質上的銷售行為。

買車位別交“冤枉錢”

未繳納土地出讓金停車場只能“公用”

        此前，一些房地產開發(fā)企業(yè)未經批準就將車位擅自出售，或者以租代售停車位。這類行為如何糾正？市國土資源局方面解答說，此類行為開發(fā)商應按照規(guī)定辦理補充用地批復手續(xù)，繳納土地出讓金，將小區(qū)內公共停車場的使用性質轉為可售停車場。

        如果房地產開發(fā)企業(yè)未經批準已經將停車位賣給業(yè)主，由誰負責補繳土地出讓金？市國土資源局方面表示，地下停車場補繳土地出讓金，是對國土房屋部門與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》內容的補充，根據(jù)出讓合同約定，雙方應簽訂補充合同。因此，須由房地產開發(fā)企業(yè)繳納地下停車場的土地出讓金。

        不過，并非所有的居住小區(qū)配建地下停車場都必須補繳土地出讓金。根據(jù)有關規(guī)定，未繳納土地出讓金的地下停車場只能作為小區(qū)內公共停車場管理，不得出售、以租代售，按照價格部門的有關規(guī)定收取相應的停車服務費，且備案時限不超出一年。超出規(guī)定的停車服務費標準，業(yè)主可向市物價部門舉報。

        如何對未經批準擅自經營的房地產開發(fā)企業(yè)追繳土地出讓金？據(jù)了解，市停管辦負責對居住小區(qū)配建地下停車場的管理使用情況進行監(jiān)管。

        如果在2017年6月30日前，相關單位未經批準擅自出售、以租代售行為仍未整改到位，市停管辦負責將其房地產企業(yè)違規(guī)、違約信息錄入市公共信用信息服務平臺，在“信用大連”網站公示，相關部門實施失信聯(lián)合懲戒；國土部門依據(jù)國有建設用地使用權出讓合同和有關規(guī)定依法處理。

車位交易迎來“黃金期”？

參與投資“暗戰(zhàn)”當心被套牢

        本次《通知》明確了有“證”的地下停車位可自由轉讓，有大連地產投資人士分析認為，停車位投資的黃金期即將到來。值得注意的是，近年來“寸土寸金”的車位、車庫已經被投資客瞄上，但購入和出手的過程都非常曲折。鑒于大連多數(shù)樓盤車位“不外售”的規(guī)定，不少投資者購置車位都是依靠小區(qū)業(yè)主暗中進行，反過來再將車位向該小區(qū)的其他業(yè)主兜售。

        大約從兩年前開始，大連很多樓盤都收緊車庫和停車位的購買條件，只面向小區(qū)業(yè)主，不對外出售。記者咨詢的多個樓盤銷售人員都表示，樓盤出售停車位時，要求客戶必須提供本小區(qū)住宅產權證和車牌號碼。一些投資客開始通過各種“關系”找小區(qū)業(yè)主“代購”車位。

        大連車位投資的苗頭大約從2012年開始出現(xiàn)。當時大連樓市限購政策日趨嚴厲，但房價卻一直沒有松動，想要投資樓市非常困難，而且套用資金巨大，風險也高，投資客大面積退出。相比之下，投資停車位所需動用的資金較少，通常一次投資數(shù)個，總價能控制在百萬元以內，回報率可能不比炒房低。有的小區(qū)停車位兩三年就從7萬元漲到12萬元，同時握有兩個車位的投資商就可以坐收10余萬元的利潤。“從本地需求和政府規(guī)劃引導來看，車位稀缺性正在逐漸降低，車位投資的‘黃金時代’已經過去了。”市內一家大型中介公司的經紀人許丹分析，按照2013年3月出臺的《大連市主城區(qū)建設工程配建停車場（庫）指標暫行規(guī)定》，大連市住宅小區(qū)建筑應保證每戶有一個車位，沒達到標準的新建小區(qū)，規(guī)劃部門不予以批復，直至合格為止。

        2013年以后的新建小區(qū)配建的公共停車位基本能夠滿足居民需求，由于居住人群不同，汽車擁有量和車位比例的不同會造成不同小區(qū)的投資收益差別很大，一些小區(qū)的停車場甚至存在空置、出售出租率不高的現(xiàn)象。許丹說，現(xiàn)在有的小區(qū)車位價格喊得很高，但往往有價無市。比如今年年初一位客戶在賣房時同時出售地下停車位，開始要價22萬元，兩個月后就改成19萬元。此外，停車位的使用權和經營權歸屬問題也大都不明晰。車位投資者一定要先梳理各類細節(jié)再做出投資決定，避免被深度套牢。